（已失效）蓬江區(qū)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記實(shí)施細(xì)則

各鎮(zhèn)政府、街道辦事處，區(qū)直有關(guān)單位:

經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)將《蓬江區(qū)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記實(shí)施細(xì)則》印發(fā)給你們，請(qǐng)按照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)向我局反映。

江門市蓬江區(qū)自然資源局  

2020年12月7日     

（聯(lián)系人：吳彥怡  聯(lián)系電話：3291774）

公開(kāi)方式：主動(dòng)公開(kāi)

蓬江區(qū)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)

確權(quán)登記實(shí)施細(xì)則

第一章 總則

第一條為加快推進(jìn)蓬江區(qū)宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作（以下簡(jiǎn)稱“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作），明晰農(nóng)村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)廣東省加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作方案的通知》（粵自然資規(guī)字〔2019〕11號(hào)）、《江門市自然資源局關(guān)于印發(fā)<江門市自然資源局關(guān)于江門市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的處理意見(jiàn)（試行）>的通知》（江自然資〔2019〕8號(hào)）、《江門市自然資源局關(guān)于印發(fā)江門市加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作實(shí)施方案的通知》(江自然資〔2020〕143號(hào))和《江門市自然資源局關(guān)于印發(fā)加快處理江門市市區(qū)農(nóng)村“房地一體”不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證有關(guān)歷史遺留問(wèn)題的通知》(江自然資〔2020〕474號(hào))的相關(guān)要求及有關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定，按照“依法依規(guī)、尊重歷史、為民利民”的原則，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條本細(xì)則所稱“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記，是指由蓬江區(qū)人民政府主導(dǎo)，組織實(shí)施對(duì)轄區(qū)內(nèi)符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的統(tǒng)一確權(quán)登記。

第三條本細(xì)則適用于蓬江區(qū)集體土地范圍內(nèi)符合登記發(fā)證條件未完成“房地一體”登記的農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地及其地上建筑物、構(gòu)筑物。已按“房地一體”原則登記頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，遵循“不變不換”原則，原證書(shū)合法有效。

本細(xì)則所稱未完成“房地一體”登記包含以下三種情形：

（一）未登記任何不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的（以下簡(jiǎn)稱“無(wú)證”）。

（二）僅登記土地使用權(quán)的（以下簡(jiǎn)稱“單地證”）。

（三）僅登記房屋所有權(quán)的（以下簡(jiǎn)稱“單房證”）。

本細(xì)則所稱“地上建筑物、構(gòu)筑物”，是指地上永久性存續(xù)的、結(jié)構(gòu)完整的農(nóng)村主要房屋，不包括簡(jiǎn)易房、棚房、農(nóng)具房、圈舍、廁所等臨時(shí)性建筑物、構(gòu)筑物和集體所有土地上開(kāi)發(fā)的商品住房。

第四條對(duì)符合確權(quán)登記條件的農(nóng)村宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)以“總登記”方式進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)，并由不動(dòng)產(chǎn)登記部門頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

超過(guò)上述審批確認(rèn)的部分，符合相關(guān)條件的，由不動(dòng)產(chǎn)登記部門在登記簿和權(quán)屬證書(shū)附記欄中注明。

第二章 宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)確權(quán)登記與注記

第五條申請(qǐng)登記主體

（一）宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)申請(qǐng)登記發(fā)證的主體原則上為本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或本村村民，可以是戶主或經(jīng)全體家庭成員同意的家庭成員。有下列情形之一且經(jīng)所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)認(rèn)定的，也可按規(guī)定申請(qǐng)登記發(fā)證：本村原村民合法取得宅基地使用權(quán)或房屋所有權(quán)，因婚姻、就業(yè)、投靠等原因?qū)艨谶w出的；非本村村民因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地建房的；已擁有一處宅基地的本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或本村村民、非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或非本村村民的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的；非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)且權(quán)屬未發(fā)生變化的。城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買農(nóng)村宅基地及地上房屋的，一律不予確權(quán)登記。

（二）“無(wú)證”的宅基地其地上房屋于1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前已建成，至今無(wú)擴(kuò)建、改建、拆建，未辦理合法用地手續(xù)的，經(jīng)所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明并公告30天無(wú)異議，不受本條第（一）款主體資格限制。

（三）“單地證”的宅基地及其地上房屋尊重歷史確權(quán)登記事實(shí)（權(quán)屬登記人已故的，合法繼承人作為權(quán)利人），經(jīng)所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明并公告30天無(wú)異議，不受本條第（一）款主體資格限制。

（四）“單房證”的宅基地及其地上房屋尊重歷史確權(quán)登記事實(shí)（權(quán)屬登記人已故的，合法繼承人作為權(quán)利人），經(jīng)所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明并公告30天無(wú)異議，不受本條第（一）款主體資格限制（城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買農(nóng)村宅基地及其地上房屋的除外）。

第六條房屋在環(huán)市街道、潮連街道、白沙街道范圍的，按照城市規(guī)劃進(jìn)行管理；房屋在上述范圍外的，按照村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行管理。

第七條城市規(guī)劃范圍內(nèi)確權(quán)登記原則

有合法的宅基地使用權(quán)來(lái)源材料，地上房屋已經(jīng)竣工的，按以下原則分類辦理確權(quán)登記：

（一）地上房屋已辦理規(guī)劃審批手續(xù)的，依法予以確權(quán)登記。

（二）地上房屋按照城市規(guī)劃管理，但未辦理規(guī)劃審批手續(xù)，已經(jīng)竣工的，根據(jù)房屋建成時(shí)間分類辦理確權(quán)登記（房屋建成時(shí)間及是否存在擴(kuò)建、改建、拆建由所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明認(rèn)定）。

1.在1997年8月26日前建成且至今未擴(kuò)建、改建、拆建的，按照權(quán)屬來(lái)源確定的宅基地使用面積和房屋實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。

2.在1997年8月26日至2008年1月1日《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施前建成，且至今未擴(kuò)建、改建、拆建，已建房屋建筑總高度在13.8米以內(nèi)（不含樓梯間高度）的，按照權(quán)屬來(lái)源確定的宅基地使用面積及其使用權(quán)范圍內(nèi)的房屋實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。房屋建筑高度超過(guò)上述規(guī)定的建筑面積部分，在登記簿和權(quán)屬證書(shū)附記欄中注明。

3.在2008年1月1日《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后至2019年12月31日前建成，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃及相關(guān)管理規(guī)定的，依法補(bǔ)辦城市規(guī)劃審批手續(xù)后，按照權(quán)屬來(lái)源確定的宅基地使用面積及規(guī)劃批準(zhǔn)的房屋建筑面積予以確權(quán)登記。房屋實(shí)際建筑面積超過(guò)規(guī)劃審批的部分，在登記簿和權(quán)屬證書(shū)附記欄中注明。

第八條村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)確權(quán)登記原則

（一）地上房屋已辦理規(guī)劃審批手續(xù)的，依法予以確權(quán)登記。

（二）地上房屋按照村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃管理，但未辦理規(guī)劃審批手續(xù)，已經(jīng)竣工的，根據(jù)房屋建成時(shí)間分類辦理確權(quán)登記（房屋建成時(shí)間及是否存在擴(kuò)建、改建、拆建由所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明認(rèn)定）。

1.在1997年8月26日前建成且至今未擴(kuò)建、改建、拆建的，按照權(quán)屬來(lái)源確定的宅基地使用面積和房屋實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。

2.在1997年8月26日至2019年12月31日建成且至今未擴(kuò)建、改建、拆建，已建房屋建筑總高度在13.8米以內(nèi)（不含樓梯間高度）的，按照權(quán)屬來(lái)源確定的宅基地使用面積及其使用權(quán)范圍內(nèi)的房屋實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。房屋建筑高度超過(guò)上述規(guī)定的建筑面積部分，在登記簿和權(quán)屬證書(shū)附記欄中注明。

第九條無(wú)合法的宅基地使用權(quán)來(lái)源材料，地上房屋已經(jīng)竣工的，根據(jù)房屋建成時(shí)間分類辦理確權(quán)登記。

（一）在1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前建成，至今未擴(kuò)建、改建、拆建的，無(wú)論是否超過(guò)其后規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，由所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明并公告30天無(wú)異議，經(jīng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）審核后，按照宅基地實(shí)際使用面積和房屋實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。

（二）在1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施時(shí)起至1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施前建成，至今未擴(kuò)建、改建、拆建的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明并公告30天無(wú)異議，經(jīng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）審核后，按審核確認(rèn)的宅基地使用面積和房屋實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。宅基地實(shí)際使用面積超過(guò)審核確認(rèn)的部分，在登記簿和權(quán)屬證書(shū)附記欄中注明。

（三）在1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施時(shí)起至1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施前建成，至今未擴(kuò)建、改建、拆建，符合建房資格且經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意出具證明并公告30天無(wú)異議的，報(bào)區(qū)人民政府補(bǔ)辦用地審批手續(xù)后，根據(jù)批準(zhǔn)面積確定宅基地使用權(quán)面積，房屋所有權(quán)按照實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。宅基地實(shí)際使用面積超過(guò)審批確認(rèn)的部分，在登記簿和權(quán)屬證書(shū)附記欄中注明。

（四）在1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后建成，至今未擴(kuò)建、改建、拆建，符合建房資格且經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意出具證明并公告30天無(wú)異議的，報(bào)區(qū)人民政府補(bǔ)辦用地審批手續(xù)后，根據(jù)批準(zhǔn)的面積確定宅基地使用權(quán)面積，予以確權(quán)登記；對(duì)批準(zhǔn)的宅基地使用權(quán)范圍的房屋，未辦理房屋規(guī)劃審批手續(xù)的，按照本細(xì)則第七條第二點(diǎn)第2、3小點(diǎn)和第八條第二點(diǎn)第2小點(diǎn)規(guī)定確定房屋所有權(quán)。宅基地實(shí)際使用面積超過(guò)審批確認(rèn)的部分，在登記簿和權(quán)屬證書(shū)附記欄中注明。

第十條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或農(nóng)村村民經(jīng)批準(zhǔn)建房的，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記；建房實(shí)際占地面積少于批準(zhǔn)面積的，按批準(zhǔn)占地面積確權(quán)登記。

第十一條宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求確權(quán)登記到戶。其中，每名已成年子女可單獨(dú)視為宅基地確權(quán)登記條件中的一“戶”。

第十二條因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)與其地上房屋權(quán)利人不一致的，可由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明或提供調(diào)解協(xié)商證明材料，明確房地統(tǒng)一登記的權(quán)利主體。農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書(shū)上；農(nóng)村婦女因婚嫁離開(kāi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)予以確權(quán)登記，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)根據(jù)原不動(dòng)產(chǎn)所在地的村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)依法收回的證明文件注銷其原擁有的宅基地使用權(quán)。

第十三條房屋存在擴(kuò)建、改建、拆建的，擴(kuò)建、改建、拆建完成時(shí)間視同房屋建成時(shí)間，按照本細(xì)則第七、八、九條相應(yīng)的房屋建成時(shí)間的確權(quán)規(guī)定辦理確權(quán)登記。

第十四條已發(fā)證書(shū)權(quán)利人名字有諧音字、錯(cuò)別字、簡(jiǎn)寫字、縮寫字的，由屬地村委會(huì)確認(rèn)后，直接按身份證記載的名字予以確權(quán)登記。

第十五條如有本確權(quán)登記原則未涉及的，可以按照一事一議原則，由區(qū)自然資源局牽頭與其他相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商，形成相對(duì)應(yīng)的處理意見(jiàn)后，不動(dòng)產(chǎn)登記部門按照處理意見(jiàn)對(duì)該類歷史問(wèn)題進(jìn)行確權(quán)登記。

第十六條面積標(biāo)準(zhǔn)

（一）宅基地使用權(quán)面積根據(jù)其地上房屋基底面積確定，批準(zhǔn)面積上限為100平方米（含100平方米）,總建筑面積上限為300平方米（含300平方米）。超過(guò)審批確認(rèn)的部分，按照本細(xì)則第七、八、九條相應(yīng)的房屋建成時(shí)間的確權(quán)規(guī)定辦理確權(quán)登記。

（二）宅基地上房屋的所有權(quán)面積按照本細(xì)則第七、八、九條的有關(guān)規(guī)定確權(quán)登記，超過(guò)審批確認(rèn)的部分，在登記簿和權(quán)屬證書(shū)附記欄中注明。

第十七條有下列情形之一的，農(nóng)村宅基地及其地上房屋不予確權(quán)登記，只在不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)注記

（一）不符合本細(xì)則第五條關(guān)于確權(quán)登記的主體資格規(guī)定的。

（二）城鎮(zhèn)居民、非農(nóng)村宅基地所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買農(nóng)村宅基地及其地上房屋的。

（三）存在壓占基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的、存在壓占林地的、存在壓占生態(tài)保護(hù)紅線的。

（四）在水利用地或水利防護(hù)地范圍內(nèi)且水利部門不同意辦理的。

（五）農(nóng)村宅基地所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)定存在危害公共安全、有損公共利益的用地行為的。

（六）農(nóng)村宅基地及其地上房屋權(quán)屬不清、存在權(quán)屬爭(zhēng)議的（待權(quán)屬明晰后再予以確權(quán)登記）。

（七）2019年12月31日后房屋存在非法搶建、加建行為的。

（八）不予登記的其他情形的。

第三章 集體建設(shè)用地及其地上建筑物、構(gòu)筑物確權(quán)登記與注記

第十八條集體建設(shè)用地及其地上建筑物、構(gòu)筑物確權(quán)登記的范圍為蓬江區(qū)集體土地范圍內(nèi)符合條件的集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)。

第十九條申請(qǐng)登記主體

經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)；經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地興辦各類工商企業(yè)（包括國(guó)有、集體、私營(yíng)企業(yè)，個(gè)體工商戶，外商投資企業(yè)，股份制企業(yè)，聯(lián)營(yíng)企業(yè)等）的主體；經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地興辦公共設(shè)施和公益事業(yè)的主體；按照《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》《江門市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行細(xì)則》批準(zhǔn)的集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)主體。

第二十條確權(quán)登記原則

（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記按以下原則辦理：

1.1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施前，使用集體土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施，經(jīng)所在鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）審核后，可依法對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意出具證明，報(bào)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）審核后，依法對(duì)使用單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。

2.1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，依據(jù)地級(jí)市或縣（區(qū)）人民政府批準(zhǔn)文件，對(duì)使用單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。

3.對(duì)于沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源材料的集體建設(shè)用地，應(yīng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認(rèn)定屬于合法使用且使用至今無(wú)爭(zhēng)議的，不涉及壓占基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、林地和生態(tài)保護(hù)紅線，經(jīng)所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意出具證明并公告30天無(wú)異議，由鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）審核，報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后，予以確權(quán)登記。

（二）集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定辦理。

（三）符合確權(quán)登記條件的集體建設(shè)用地及其地上建筑物、構(gòu)筑物能提供規(guī)劃施工報(bào)建驗(yàn)收、房屋安全驗(yàn)收等材料的，可辦理“房地一體”登記。未能提供規(guī)劃施工報(bào)建驗(yàn)收等材料的，不予確權(quán)登記，只在不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)注記。

屬于集體公益性公共設(shè)施用地的，權(quán)利人提供《房屋安全承諾書(shū)》，用地性質(zhì)經(jīng)所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意出具證明并公告30天無(wú)異議，由鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）審核同意后，可辦理“房地一體”登記。

第二十一條不符合確權(quán)登記條件的，只在不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)注記。其中：權(quán)屬存在爭(zhēng)議的，待權(quán)屬明晰后再予以確權(quán)登記。

第四章 附則

第二十二條本細(xì)則自印發(fā)之日起施行，有效期3年。